Kurz zusammengefasst
Kaufnebenkosten auf Mallorca liegen typisch bei 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis. Bei Bestandsimmobilien dominiert die gestaffelte Grunderwerbsteuer (ITP) mit 8–13 %. Bei Neubau vom Bauträger zahlst du statt ITP IVA 10 % plus Stempelsteuer (AJD, in der Praxis oft rund 1,5 %). Dazu kommen Notar, Grundbuch, in der Regel ein unabhängiger Anwalt und optional eine Gestoría. Alle Posten musst du vor dem Notartermin liquide haben — nicht erst, wenn die Hypothek ausgezahlt wird.
Die wichtigsten Punkte
- Budget-Regel: Kaufpreis × 1,10 bis 1,15 = realistisches Gesamtbudget. Bei Objekten über 1 Mio. € rechnest du eher am oberen Ende der Steuerstaffel.
- Bestand vs. Neubau: ITP-Staffel 8–13 % oder IVA 10 % + AJD — nie beides auf denselben Kauf.
- Frist: ITP bzw. AJD sind in der Regel binnen 30 Werktagen nach Beurkundung anzumelden und zu zahlen; deine Gestoría oder dein Anwalt steuert den Termin.
- Nicht verwechseln: Nebenkosten Mallorca sind laufende Versorgungskosten; hier geht es um einmalige Erwerbskosten.
- Referenzwert: Liegt dein Kaufpreis unter dem amtlichen Katasterreferenzwert, kann der Fiskus den Referenzwert als Steuerbasis ansetzen.
- Hypothek: Seit dem Immobilienkreditgesetz trägt die Bank bei Verbraucherdarlehen meist Notar, Register, Gestoría und AJD der Hypothek — Eigenkapital für Steuer, Kaufvertrag und Schätzung bleibt trotzdem deine Aufgabe.
Häufige Fragen
Sind Kaufnebenkosten verhandelbar?
Steuersätze (ITP, IVA, AJD) sind gesetzlich festgelegt. Verhandelbar sind vor allem Anwaltshonorar, Gestoría-Gebühren und die vertragliche Aufteilung einzelner Posten wie Plusvalía oder Maklerprovision — nicht die Steuer selbst.
Wann muss ich ITP zahlen?
In der Regel innerhalb von 30 Werktagen nach der notariellen Beurkundung. Verspätung führt zu Zuschlägen und Zinsen. Dein Anwalt oder die Gestoría übernimmt typischerweise die Anmeldung für dich.
Brauche ich die Kaufnebenkosten bar?
Du brauchst liquide Mittel, meist auf einem spanischen oder deutschen Konto. Hypotheken decken die Nebenkosten in der Praxis selten vollständig ab. Plane Eigenkapital für Steuern und Gebühren ein und kläre früh, wie du das Geld sicher an den Notar überweist.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Das ist regional unterschiedlich. Oft stellt der Verkäufer die Provision in den Preis ein oder der Käufer zahlt separat. Kläre das schriftlich vor dem Arras, damit die Zahl in deine Gesamtrechnung passt.
Muss ich als Deutscher mit höheren Kosten rechnen als ein Resident?
Die Kaufsteuern sind für EU-Bürger gleich. Unterschiede entstehen bei Finanzierung (Beleihungsquote), Ermäßigungen für Hauptwohnsitze und den späteren laufenden Steuern. Nicht-Residenten melden zum Beispiel über Modelo 210.
Gelten die Sätze auch für Grundstücke und Fincas?
Für Fincas und Bestandsgrundstücke läuft die Besteuerung grundsätzlich über ITP; Bauland vom Unternehmer unterliegt oft IVA. Der konkrete Satz hängt von Bodenart und Verkäufer ab — dein Anwalt klärt das vor dem Arras.
Was zu den Kaufnebenkosten zählt
Kaufnebenkosten sind alle einmaligen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie gehören in jede seriöse Budgetplanung — noch bevor du ein Angebot abgibst oder einen Arras-Vorvertrag unterschreibst. Wer in Deutschland an „drei bis sieben Prozent Nebenkosten“ gewöhnt ist, muss umdenken: Auf den Balearen liegen die Steuern allein oft schon bei 8–11 %, bei Neubau noch höher.
Zu den Kaufnebenkosten gehören:
- Steuern: ITP (Bestand) oder IVA + AJD (Neubau)
- Notarkosten für die escritura pública — siehe Notar beim Immobilienkauf
- Grundbuchgebühren (Registro de la Propiedad) — siehe Grundbuch-Eintrag
- Anwaltskosten für Due Diligence, Vertragsprüfung und Begleitung
- Gestoría (optional, aber verbreitet) für Steuerzahlung, Eintragung und Ummeldungen — siehe Gestoría
- Finanzierungskosten, wenn du eine Hypothek aufnimmst — siehe Hypothek Mallorca
- Sonstige Posten: Übersetzungen, Vollmachten, Bankgebühren, Währungstausch, ggf. technischer Gutachter
Laufende Kosten wie Strom, Wasser, Poolpflege oder IBI gehören nicht hierher. Die modellierst du separat unter Nebenkosten Mallorca.
Die Gesamtrechnung auf einen Blick
| Posten | Bestand (ITP) | Neubau (IVA + AJD) |
|---|---|---|
| Steuer | 8–13 % gestaffelt | 10 % IVA + oft ca. 1,5 % AJD |
| Notar | oft 400–2.500 € | oft 400–2.500 € |
| Grundbuch | oft 300–2.200 € | oft 300–2.200 € |
| Anwalt | oft ca. 0,5–1,5 % + IVA | oft ca. 0,5–1,5 % + IVA |
| Gestoría | oft 300–1.000 € | oft 300–1.000 € |
| Gesamt (Orientierung) | ca. 9–12 % | ca. 12–14 % |
Die Spannen für Notar, Register und Anwalt hängen vom Kaufpreis, vom Umfang der Urkunde und davon ab, ob du finanzierst. Ein günstiges Apartment landet am unteren Rand, eine Finca mit mehreren Grundbuchblättern am oberen. Fordere vor dem Arras eine schriftliche Kostenschätzung von Anwalt und Gestoría an — wer das früh tut, wird nicht von Rechnungen überrascht.
ITP bei Bestandsimmobilien (Balearen)
Für Gebrauchtimmobilien zahlst du die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Auf den Balearen ist sie gestaffelt: Du zahlst nicht einen Pauschalsatz auf den gesamten Preis, sondern jeweils den Satz des Preisbandes auf den Teilbetrag, der in dieses Band fällt. Das ist wichtig für die Rechnung — ein Objekt für 1.200.000 € kostet nicht 11 % auf alles.
| Kaufpreis-Band | Steuersatz |
|---|---|
| 0 – 400.000 € | 8 % |
| 400.001 – 600.000 € | 9 % |
| 600.001 – 1.000.000 € | 10 % |
| 1.000.001 – 2.000.000 € | 11 % |
| über 2.000.000 € | 13 % |
Hintergründe, Fristen und Ausnahmen: Grunderwerbsteuer ITP. Für bestimmte Käufergruppen (zum Beispiel junge Käufer eines Hauptwohnsitzes unter festgelegten Wertgrenzen) kennen die Balearen ermäßigte Sätze. Diese Vergünstigungen betreffen in der Regel selbstgenutzte Hauptwohnungen von Residenten, nicht Zweitwohnsitze oder Kapitalanlagen — lass die Voraussetzungen von deinem Anwalt schriftlich bestätigen, bevor du mit dem ermäßigten Satz kalkulierst.
Beispiel 1: 350.000 € (Bestand)
- 8 % auf 350.000 € = 28.000 € ITP
- Notar, Register, Gestoría, Anwalt: oft 4.000–8.000 €
- Gesamtnebenkosten grob 32.000–36.000 € (ca. 9–10 %)
Beispiel 2: 495.000 € (Bestand)
- 8 % auf 400.000 € = 32.000 €
- 9 % auf 95.000 € = 8.550 €
- ITP gesamt: 40.550 € (rund 8,2 % effektiv)
Plus Notar, Register und Anwalt: oft weitere 5.000–12.000 €. Gesamtnebenkosten grob 45.000–53.000 € (ca. 9–11 %).
Beispiel 3: 750.000 € (Bestand)
- 8 % auf 400.000 € = 32.000 €
- 9 % auf 200.000 € = 18.000 €
- 10 % auf 150.000 € = 15.000 €
- ITP gesamt: 65.000 € (rund 8,7 % effektiv)
Mit Gebühren und Anwalt landest du oft bei ca. 70.000–82.000 € — also rund 9–11 %.
Beispiel 4: 1.200.000 € (Bestand)
- 8 % auf 400.000 € = 32.000 €
- 9 % auf 200.000 € = 18.000 €
- 10 % auf 400.000 € = 40.000 €
- 11 % auf 200.000 € = 22.000 €
- ITP gesamt: 112.000 € (rund 9,3 % effektiv)
Mit Notar, Register, Anwalt und Gestoría rechnest du bei diesem Preissegment mit ca. 125.000–140.000 € insgesamt.
Beispiel 5: 2.500.000 € (Bestand)
- 8 % auf 400.000 € = 32.000 €
- 9 % auf 200.000 € = 18.000 €
- 10 % auf 400.000 € = 40.000 €
- 11 % auf 1.000.000 € = 110.000 €
- 13 % auf 500.000 € = 65.000 €
- ITP gesamt: 265.000 € (rund 10,6 % effektiv)
Je teurer das Objekt, desto näher rückt der effektive Satz an die 11 %-Marke — und desto wichtiger wird sauberes Steuer-Know-how rund um Referenzwert und Kaufpreisaufteilung (Immobilie vs. Mobiliar).
Neubau: IVA + AJD statt ITP
Beim Kauf vom Bauträger (Erstbezug, obra nueva) entfällt die ITP. Stattdessen fallen an:
- IVA (Mehrwertsteuer): in der Regel 10 % auf Wohnimmobilien samt Garagen- und Abstellplätzen, die im selben Kaufvertrag mitverkauft werden
- AJD (Stempelsteuer, Actos Jurídicos Documentados): oft rund 1,5 %; der konkrete Satz hängt vom Fall und vom Objekt ab und wird auf Basis der notariellen Urkunde berechnet — lass ihn dir vor dem Arras von der Gestoría bestätigen
Beispiel Neubau 495.000 €:
- IVA 10 % = 49.500 €
- AJD 1,5 % = 7.425 €
- Steuern gesamt: 56.925 € (11,5 %)
Beispiel Neubau 750.000 €:
- IVA 10 % = 75.000 €
- AJD 1,5 % = 11.250 €
- Steuern allein: 86.250 € (11,5 %) — plus Notar, Register und Anwalt
Neubau ist steuerlich oft teurer als vergleichbarer Bestand, auch wenn das Objekt „neu und pflegeleicht“ wirkt. Dafür bekommst du in der Regel moderne Dämmung, Garantien und weniger Sanierungsrisiko. Rechne beide Varianten komplett durch, bevor du dich emotional festlegst.
Zwei Sonderfälle, die in der Praxis regelmäßig verwechselt werden:
- Bauland und Grundstücke vom Unternehmer unterliegen oft 21 % IVA, nicht den 10 % für Wohnungen. Der Käufer eines Baugrundstücks sollte die Steuerlogik vor dem Arras klären — und die Baukosten separat planen, siehe Bauen & Sanieren Mallorca.
- Wiederverkauf eines Neubaus durch einen Privatverkäufer läuft wieder über ITP, nicht über IVA.
Allgemeine Hintergründe zur Mehrwertsteuer findest du unter IVA.
Notar, Grundbuch, Anwalt, Gestoría im Detail
Notar
Der Notar beurkundet die escritura de compraventa, prüft die Identität der Parteien, die Zahlungsmittel und die formale Rechtmäßigkeit. Seine Gebühren sind gesetzlich in einer Tarifordnung (aranceles) geregelt und hängen vom Kaufpreis und vom Umfang der Urkunde ab. Bei einer Finanzierung kommen Urkundenseiten für die Hypothek dazu — diese Kosten trägt bei Verbraucherdarlehen in der Regel die Bank. Mehr dazu: Notar beim Immobilienkauf.
Grundbuch
Nach der Beurkundung wird die Eigentumsumschreibung im Registro de la Propiedad eingetragen. Die Registergebühren folgen ebenfalls einem gesetzlichen Tarif und steigen mit dem Wert. Ohne Eintragung bist du zwar Vertragspartner, aber nicht gegenüber Dritten geschützt. Praktische Schritte: Grundbuch-Eintrag und Registro de la Propiedad.
Anwalt
Der unabhängige Anwalt ist dein größter Hebel gegen teure Überraschungen. Er prüft Nota Simple, Cédula de habitabilidad, Baurecht, Lizenzen und Vertragsklauseln und verhandelt aufschiebende Bedingungen im Arras. Übliche Modelle sind ein Prozentsatz vom Kaufpreis (häufig 0,5–1,5 % zuzüglich IVA) oder ein Pauschalhonorar. Wichtig: Der Anwalt arbeitet nur für dich, nicht für Makler oder Verkäufer.
Gestoría
Die Gestoría übernimmt Steueranmeldung, Eintragungen und Behördengänge — insbesondere die fristgerechte ITP- oder AJD-Zahlung und die Ummeldung von Versorgern. Details: Gestoría. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, spart aber Zeit und Fristrisiko.
Wer zahlt was? Verhandlungsspielräume im Kaufvertrag
Vieles ist gesetzlich geregelt, einiges ist Vertragssache:
| Posten | Üblicher Träger | Anmerkung |
|---|---|---|
| ITP bzw. IVA + AJD | Käufer | Steuerpflichtiger ist gesetzlich der Erwerber |
| Notar der Kaufurkunde | Käufer (oft) | regional üblich, vertraglich abweichend möglich |
| Grundbuch | Käufer | Eintragung dient dir |
| Plusvalía municipal | Verkäufer (gesetzlich) | kommunale Wertzuwachssteuer; vertraglich verschiebbar |
| Energieausweis | Verkäufer | Pflichtunterlage beim Verkauf |
| Comunidad-Rückstände | Verkäufer (vertraglich) | aber Haftung des Käufers für laufendes Jahr und drei Vorjahre |
| IBI des laufenden Jahres | anteilig | im Kaufvertrag zeitanteilig verrechnen |
Die Plusvalía municipal ist die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Erwerb. Sie schuldet gesetzlich der Verkäufer, wird aber in der Praxis manchmal vertraglich auf den Käufer verschoben. Lass dir diese Klausel nicht im Kleingedruckten unterschieben.
Was oft vergessen wird
- Referenzwert / Kataster: Seit der Steuerreform kann der amtliche Katasterreferenzwert die Bemessungsgrundlage für ITP und AJD bestimmen, wenn dein Kaufpreis darunter liegt. Gegen einen zu hohen Referenzwert gibt es Rechtsmittel (u. a. Gutachten und Gegenschätzung) — plane Zeit und Kosten dafür ein, falls das Objekt „günstig“ gekauft wurde.
- 3 %-Einbehalt bei Verkauf durch Nicht-Residenten: Kaufst du von einem Verkäufer, der in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, behältst du 3 % des Preises ein und führst sie ans Finanzamt ab. Das ist keine zusätzliche Kaufsteuer für dich, aber cashflow-relevant in der Abwicklung. Verkäufer müssen den Abzug später auf ihre Steuerschuld anrechnen. Dein Anwalt oder die Gestoría übernimmt die Anmeldung.
- Hypothekenkosten: Schätzung (tasación), Bankgebühren und Vorbereitung. Seit dem Immobilienkreditgesetz (Ley 5/2019) trägt die Bank bei Verbraucherdarlehen in der Regel Notar, Register, Gestoría und AJD für die Hypothek; du zahlst typischerweise die Schätzung. Details: Hypothek Mallorca.
- Versorger-Umschreibung: Ohne gültige Cédula de habitabilidad oft blockiert — siehe auch Strom anmelden Mallorca und Wasserversorgung.
- Währungs- und Überweisungskosten: Wer aus Euro-Konten in Deutschland überweist, spart Kurskosten. Wer aus Fremdwährungen kommt, sollte den Wechselkurs absichern. Ein spanisches Bankkonto und die NIE-Nummer brauchst du ohnehin vor dem Notartermin.
- Zahlungsmittel am Notartermin: Größere Beträge laufen über Banküberweisung oder Bankscheck (cheque bancario). Barzahlung ist faktisch ausgeschlossen, und der Notar dokumentiert die Zahlungswege.
- Technische Gutachten: Ein Bausachverständiger oder Architekt für Bestandsobjekte kostet vorab Geld und spart oft ein Vielfaches an Reparaturen.
- Liquidität: ITP bzw. IVA will binnen kurzer Frist gezahlt sein — nicht erst, wenn die Hypothek kommt. Der Arras-Betrag von typisch 10 % ist bereits vor dem Notartermin geflossen, aber er deckt die Nebenkosten nicht ab.
Finanzierung und Kaufnebenkosten
Banken beleihen in der Praxis nur einen Teil des Kaufpreises — bei Nicht-Residenten oft 60–70 %, bei Residenten manchmal mehr. Die Kaufnebenkosten finanzierst du deshalb fast immer aus Eigenkapital. Ein Beispiel: Bei 500.000 € Kaufpreis und 65 % Beleihung brauchst du ca. 175.000 € Eigenmittel für den Kaufpreis plus rund 50.000 € für die Nebenkosten — zusammen ca. 225.000 €. Wer das erst nach dem Arras merkt, steht unter Zeitdruck. Alle Details zu Quoten, Unterlagen und Fristen findest du unter Hypothek Mallorca.
Kaufnebenkosten und Steuerfolgen danach
Nach dem Kauf beginnen die laufenden Pflichten, die du in die Gesamtrechnung einbeziehen solltest:
- IBI (Grundsteuer): jährlich, siehe Grundsteuer IBI
- Comunidad-Beiträge bei Wohnungen und Anlagen
- Nicht-Residenten: Modelo 210 für Eigennutzungsfiktion bzw. Mieteinnahmen
- Vermögensteuer: In Spanien und auf den Balearen gelten besondere Regeln — siehe Vermögensteuer Balearen
- Erbschaft und Schenkung: frühzeitig mitdenken, siehe Erbschaftsteuer
- Doppelbesteuerung: DBA Deutschland–Spanien
Die Kaufnebenkosten sind also nur die Eintrittskarte. Wer ein Investment plant, rechnet zusätzlich mit Leerstand, Instandhaltung und Steuer — siehe Investment-Immobilien Mallorca.
Budget-Checkliste vor dem Angebot
- Kaufpreis-Obergrenze festlegen (Gesamtbudget, nicht nur Objektpreis)
- Bestand oder Neubau? ITP- bzw. IVA/AJD-Modell vergleichen
- 10–15 % Puffer auf den Kaufpreis rechnen
- Anwalt und Notar früh anbinden, Kostenschätzung schriftlich einholen
- Nota Simple, Cédula und ggf. ETV prüfen
- Arras erst nach Due Diligence unterschreiben
- Liquiditätsplan: Arras-Zahlung, Restzahlung, Steuer, Gebühren
- Laufende Kosten separat modellieren (Nebenkosten, IBI, Comunidad)
- Ablauf kennen: Immobilienkauf-Prozess
Häufige Missverständnisse
- „Nebenkosten sind 2–3 % wie in Deutschland.“ Auf Mallorca sind 10–15 % die realistische Bandbreite.
- „ITP ist immer 10 %.“ Auf den Balearen ist sie gestaffelt — günstigere Objekte liegen effektiv oft näher an 8 %.
- „Neubau spart Steuern.“ IVA + AJD liegen oft über der ITP vergleichbarer Bestandsobjekte.
- „Der Notar macht die Due Diligence.“ Nein — der Notar beurkundet; dein Anwalt prüft Risiken.
- „Die Bank finanziert auch die Nebenkosten.“ In der Praxis selten vollständig; plane Eigenkapital ein.
- „Wir drücken den Kaufpreis im Vertrag, um Steuer zu sparen.“ Das ist Steuerhinterziehung, wird über Referenzwert und Bankwege erkannt und kann Strafen und Nachzahlungen auslösen.
Nächste Schritte
- Gesamtbudget inklusive 10–15 % festnageln und schriftlich fixieren
- Immobilienkauf-Prozess Schritt für Schritt durchgehen
- Dokumente prüfen: Nota Simple, Cédula
- Bei Ferienvermietungs-Plänen: ETV-Lizenz und Investment-Immobilien lesen
- Marktüberblick: Immobilienmarkt Mallorca 2026 und Immobilienkauf-Hub
- Bei Bedarf Fachleute für Anwalt, Gestoría oder Gutachter über den Marktplatz finden
Steve und Dani am Cala Mesquida in der Nähe unserer Heimat Artà
Unsere Relocation-Erfahrung aus der Praxis
Wir haben es selbst erlebt - und als Service professionalisiert
Hallo, wir sind Steve und Dani. Steve Baka, Experte für Auswanderung nach Mallorca, ist 2023 mit seiner Familie (drei Kinder) nach Artà ausgewandert – im authentischen Nordosten der Insel.
Was wir damals nicht wussten: Eine Auswanderung nach Mallorca ist mehr als nur ein Umzug. Es sind umfangreiche Behördengänge, Formulare, Anmeldungen und bürokratische Hürden. Genau diese operativen Schritte setzen wir heute als Relocation Agentur strukturiert für unsere Kundinnen und Kunden um.
Unser Anspruch: Sie bekommen nicht nur Tipps, sondern einen klaren Ablauf mit Prioritäten, Dokumentenliste und Begleitung bei den kritischen Behörden-Themen - damit aus Unsicherheit ein planbarer Prozess wird.
Wir begleiten Auswanderer und Käufer durch Budgetierung, Due Diligence und Notarablauf — ohne Makler-Verkaufsdruck. Wenn du unsicher bist, ob Bestand oder Neubau steuerlich sinnvoller ist, rechne beide Varianten vor dem Arras. Für Anwalt, Gestoría und Gutachter findest du lokale Fachleute über den Marktplatz.
Über den Autor
Steve Baka
Relocation-Berater & Experte für Auswanderung nach Mallorca. Lebt seit 2023 mit seiner Familie in Artà, Mallorca.