Kurz zusammengefasst
Immobilienkauf auf Mallorca läuft über NIE, Objektprüfung (Nota simple, Cédula), oft Arras mit Anzahlung, parallele Finanzierung und die notarielle Escritura — danach Steuern und Register. Nebenkosten liegen typisch bei ca. 10–15 % zusätzlich. Bestand: gestaffelte ITP (Balearen — verbindlich bei ATIB). Neubau oft IVA + AJD. Der Notar ersetzt keinen Anwalt. Hypothekenzinsen nur über Bankunterlagen — Hypothek Mallorca.
Die wichtigsten Punkte
- NIE + Konto früh: ohne Identifikation stocken Arras, Notar und Steuern.
- Due Diligence vor harter Arras: Nota simple, Lasten, Bau-/Nutzungsstatus, Community-Schulden.
- Arras penitenciales: Rücktritt kann Anzahlung kosten — Vertrag lesen.
- Steuern: Bestand ITP (ATIB); Neubau IVA+AJD — Fristen ernst nehmen.
- Gesamtnebenkosten: grob 10–15 %; Details Kaufnebenkosten.
Häufige Fragen
Brauche ich einen Anwalt?
Ja, empfohlen — der Notar ersetzt ihn nicht.
Wie hoch sind Nebenkosten?
Oft grob 10–15 %; exakt nach Objekt und Steuerregime.
Was ist Arras?
Vorvertrag mit Anzahlung und Rücktrittsfolgen — Klauseln prüfen.
ITP oder IVA?
Bestand typisch ITP; Neubau oft IVA+AJD — ATIB/Anwalt.
Gut zu wissen
Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. ITP-Stufen, Boni und Fristen ändert die Autonomie — vor Unterschrift mit Anwalt und ATIB/asesor prüfen.
Vorbereitung: NIE, Budget, Finanzierung
Sichere NIE und ein zahlungsfähiges Konto, kalkuliere Kaufpreis plus Nebenkosten und kläre Finanzierung vor knappen Arras-Fristen. Budget-Blöcke: Kaufpreis, Steuern, Notar/Register/Anwalt, später IBI und Community.
Finanzierung: Hypothek Mallorca.
Objekt finden und prüfen
Portale und Makler liefern Kandidaten; die Entscheidung hängt an Lastenfreiheit, Baurecht und Cédula. Der Notar prüft nicht wie ein deutscher Notar deine wirtschaftlichen Interessen.
Pflichtchecks: Nota simple, Kataster vs. Register, Energieausweis, IBI, Community-Schuldenfreiheit, bei Finca Lizenzen, bei Ferien ETV.
Mehr: Nota simple · Deutsche Makler.
Reservierung und Arras
Oft zuerst kleine Reservierung, dann Contrato de arras mit größerer Anzahlung (marktüblich oft um die 10 %, verhandelbar). Bei arras penitenciales gelten gesetzliche Rücktrittsfolgen — Klauseln vom Anwalt prüfen. Zwischen Arras und Notar praxisnah oft 30–90 Tage. Siehe Arras-Vorvertrag.
Notar, Zahlung, Schlüssel
Vor dem Notar: Pass + NIE, Restkaufpreis (häufig gesicherte Zahlung), Hypothekenablösung falls nötig. Der Notar beurkundet; dein Anwalt vertritt dich. Bei nicht-residentem Verkäufer oft 3 %-Einbehalt (Modelo 211) — Anwalt steuert das. Details: Notar Immobilienkauf.
Steuern und Nebenkosten (Balearen)
Bestand: ITP nach balearischen Stufen — aktuelle Sätze und Boni bei ATIB prüfen, nicht aus alten Blogposts. Neubau: oft IVA zuzüglich AJD. Dazu Notar, Register, Anwalt/Gestoria. Orientierung 10–15 % Gesamtnebenkosten — Einzelfall. Siehe Kaufnebenkosten · Grundbuch.
Nach dem Kauf
Steuerfristen, Register, Versorger, ggf. Empadronamiento, Versicherungen. Strom · Hausrat · Gestoría.
Häufige Fehler
Arras ohne Due Diligence, Finanzierung zu spät, ITP/IVA verwechselt, Cédula ignoriert, Community-Schulden übersehen, Notar als Anwaltsersatz missverstanden.
Verwandte Konzepte
Grenzen & Hinweise {#grenzen-hinweise}
Angaben können sich ändern (Behördenpraxis, Formulare, Fristen). Dieser Text ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Prüfe kritische Schritte immer an der aktuellen Primärquelle und im Einzelfall mit einer zugelassenen Fachperson.
Steve und Dani am Cala Mesquida in der Nähe unserer Heimat Artà
Unsere Relocation-Erfahrung aus der Praxis
Wir haben es selbst erlebt - und als Service professionalisiert
Hallo, wir sind Steve und Dani. Steve Baka, Experte für Auswanderung nach Mallorca, ist 2023 mit seiner Familie (drei Kinder) nach Artà ausgewandert – im authentischen Nordosten der Insel.
Was wir damals nicht wussten: Eine Auswanderung nach Mallorca ist mehr als nur ein Umzug. Es sind umfangreiche Behördengänge, Formulare, Anmeldungen und bürokratische Hürden. Genau diese operativen Schritte setzen wir heute als Relocation Agentur strukturiert für unsere Kundinnen und Kunden um.
Unser Anspruch: Sie bekommen nicht nur Tipps, sondern einen klaren Ablauf mit Prioritäten, Dokumentenliste und Begleitung bei den kritischen Behörden-Themen - damit aus Unsicherheit ein planbarer Prozess wird.
Praxis vom Umzug
Wir (Steve Baka, Familie mit drei Kindern) leben seit 2023 auf Mallorca. Die Hinweise hier kommen aus Alltag und Begleitung — ohne erfundene Erfolgsstories.
Vorbereitung und Unterlagen
Lege Pass, NIE-Unterlagen, Adressnachweis und relevante Verträge in eine Mappe. Speichere Scans als PDF mit Datum im Dateinamen. Auf Mallorca scheitern Termine oft an fehlenden Kopien. Plane Wartezeiten und Ersatzdokumente ein — eine Fahrt umsonst kostet mehr Nerven als eine Seite zu viel.
Sprache und Kommunikation
Viele Schalter und Formulare laufen auf Spanisch. Du brauchst kein Perfektniveau, aber die Schlüsselbegriffe deines Themas. Notiere Fragen vorher. WhatsApp-Gruppen helfen bei Orientierung, ersetzen aber keine verbindliche Auskunft von Behörde, Bank, Gestoría oder Fachanwalt.
Zeitpuffer auf der Insel
Cita Previa, Lieferungen, Schulen und Notartermine sind eng getaktet. Baue Puffer zwischen Unterschrift, Einzug und Folgeschritten. Sommer und Feiertage verlängern Wartezeiten. Wer alles „nächste Woche“ plant, zahlt später mit Stress und teuren Zwischenlösungen.
Belege und Nachweise
Fotografiere Zählerstände, Übergaben und Quittungen. Speichere E-Mails mit Betreff und Datum. Bei Kaution, Steuern, Versicherungen und Garantien gewinnst du mit Papierlage — nicht mit Erinnerung.
Wann du Hilfe holst
Gestoría für Formulare und Fristen, Fachanwalt für streitige Verträge und Aufenthalt, Asesoría steuerlich bei Modellos und Residenzwechsel. Hol Kostenvoranschläge ein und kläre den Leistungsumfang. „Billig und nur mündlich“ wird auf Mallorca oft teuer.
Alltag und Erwartungen
Mallorca ist Insel: Wege, Lieferzeiten und Termine fühlen sich anders an als in einer deutschen Großstadt. Plane realistisch, bleib höflich an Schaltern und dokumentiere Zusagen schriftlich. So sparst du dir die typischen Wiederholschleifen.
Vorbereitung und Unterlagen
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Zeitpuffer auf der Insel
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Belege und Nachweise
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Quellen & weiterführende Links
- Policía Nacional - ExtranjeríaPolicía Nacional · 15. Juni 2026
- Oficina de ExtranjerosMinisterio del Interior · 14. Juni 2026
- Agencia Tributaria (AEAT) – SteuerinformationenAgencia Tributaria · 6. Juni 2026
- Seguridad Social – Sozialversicherung SpanienSeguridad Social · 5. Juni 2026
- Ayuntamiento de PalmaAjuntament de Palma · 12. Juni 2026
Über den Autor
Steve Baka
Relocation-Berater & Experte für Auswanderung nach Mallorca. Lebt seit 2023 mit seiner Familie in Artà, Mallorca.
