Notartermin (Immobilienkauf)

key-takeaways

• Rechtswirksame Übertragung: Erst mit der Unterzeichnung der Escritura Pública vor dem Notar geht das Eigentum an der Immobilie offiziell auf den Käufer über und die Schlüssel werden übergeben.
• Recht der Notarwahl: Da der Käufer die anfallenden Notarkosten trägt, steht ihm auf Mallorca das Recht zu, das Notariat für die Beurkundung frei zu wählen.
• NIE und Bankkonto: Ohne die rechtzeitige Beantragung der Steuernummer (NIE) und die Einrichtung eines spanischen Bankkontos kann keine Beurkundung stattfinden.
• Sichere Zahlungsweise: Die Bezahlung des verbleibenden Kaufpreises erfolgt beim Termin üblicherweise mittels eines gesicherten spanischen Bankschecks.
• Anwaltliche Begleitung: Da spanische Notare keine umfassende baurechtliche Prüfung (Due Diligence) vornehmen, ist die Vertretung durch einen unabhängigen Rechtsanwalt unerlässlich.
• Zahlungsfrist für Steuern: Alle anfallenden Kaufsteuern müssen innerhalb einer strikten Frist von 30 Werktagen nach dem Beurkundungstermin abgeführt werden.

Einleitung

Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca ist für viele deutsche Auswanderer die Erfüllung eines lang gehegten Lebenstraums. Der mallorquinische Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine hohe Wertstabilität und eine starke internationale Nachfrage aus, wobei rund 30 % aller Immobilientransaktionen auf den Balearen durch ausländische Käufer getätigt werden. Um diesen Kaufprozess rechtssicher abzuschließen, ist ein offizieller spanischer Notartermin unumgänglich.

Der Notartermin bildet das Finale des gesamten Kaufprozesses. Während im Vorfeld bereits private Verträge wie der Anzahlungsvertrag (Arras Vertrag) (Contrato de Arras) geschlossen und Anzahlungen von meist 10 % geleistet wurden, erfolgt der eigentliche Eigentumsübergang erst bei der notariellen Beurkundung [1, 25-27]. Nur so lässt sich das Eigentum im Eigentumsregister (Registro De La Propiedad) (Registro de la Propiedad) eintragen und vor Ansprüchen Dritter absichern.

Viele deutsche Käufer übertragen Erwartungen aus dem deutschen Notarsystem eins zu eins auf das spanische Verfahren, was zu Missverständnissen führt, da die Aufgaben von Notar und Anwalt in Spanien grundlegend anders aufgeteilt sind. Daher ist es für angehende Residenten entscheidend, sich mit den Rechten, Pflichten und administrativen Besonderheiten rund um den Notartermin auf Mallorca vertraut zu machen.

Die rechtliche Rolle des spanischen Notars im Vergleich zum Anwalt

In Spanien ist die Tätigkeit des Notars gesetzlich vorgeschrieben, um die Kaufurkunde (Escritura Pública) zu beglaubigen. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die Identität der Vertragsparteien zu überprüfen, deren Geschäftsfähigkeit festzustellen, die Vertragsurkunden vorzulesen sowie sicherzustellen, dass gesetzliche Vorschriften eingehalten werden. Zudem fordert der Notar vor der Unterzeichnung einen Registerauszug (Nota Simple) an, um Eigentumsverhältnisse und Lasten im Grundbuch zu überprüfen.

Der entscheidende Unterschied zum deutschen System liegt darin, was der spanische Notar nicht tut. Er führt keine baurechtliche oder technische Überprüfung der Immobilie durch. Der Notar haftet nicht dafür, wenn das gekaufte Haus illegale Anbauten aufweist, erhebliche Baumängel hat oder ob noch ausstehende Schulden bei der Eigentümergemeinschaft vorliegen.

Aus diesem Grund ist die Durchführung einer rechtlichen Prüfung (Legal Due Diligence) durch einen unabhängigen Rechtsanwalt dringend zu empfehlen. Dieser Anwalt prüft die baurechtliche Legalität, das Vorhandensein der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) sowie die Schuldenfreiheit vor dem Termin. Da der Käufer den Notar bezahlt, steht ihm auch das Recht zu, den Notar auf Mallorca frei auszuwählen.

Unverzichtbare Dokumente und administrative Voraussetzungen

Für einen reibungslosen Ablauf des Termins müssen deutsche Auswanderer im Vorfeld administrative Voraussetzungen erfüllen. Die wichtigste Hürde ist die Beantragung der spanischen Steuernummer für Ausländer, der sogenannten NIE-Nummer (Nie Nummer) (Número de Identificación de Extranjero). Ohne diese Steuernummer kann die Eigentumsübertragung beim Notar nicht rechtswirksam vollzogen werden. Da Termine bei den Ausländerbehörden auf Mallorca oft Wochen im Voraus ausgebucht sind, sollte dieser Schritt sehr frühzeitig eingeleitet werden.

Zusätzlich zur NIE ist ein gültiger Reisepass oder Personalausweis zwingend erforderlich. Ein weiterer essenzieller Schritt ist die Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Obwohl dies rechtlich nicht vorgeschrieben ist, ist es in der Praxis unverzichtbar, da spanische Notare und Versorgungsunternehmen auf die Abwicklung über lokale Banken bestehen und der Kaufpreis in der Regel per spanischem Bankscheck gezahlt werden muss.

Zu den weiteren vorzulegenden Dokumenten gehören der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética), Nachweise über geleistete Anzahlungen aus dem zuvor geschlossenen Contrato de Arras sowie Nachweise über den Güterstand der Verkäufer (bei Gütergemeinschaft ist die Unterschrift des Ehepartners zwingend erforderlich). Bei Vertretung durch einen Dritten wird eine beglaubigte Vollmacht (Power of Attorney) benötigt.

Der Ablauf am Tag der Beurkundung im Notariat

Am vereinbarten Tag treffen sich Käufer, Verkäufer, deren Rechtsbeistände sowie Vertreter der finanzierenden Bank (falls eine Hypothek aufgenommen wird) in den Räumlichkeiten des Notariats. Abwesende Personen können sich durch eine notarielle Vollmacht vertreten lassen.

Der eigentliche Ablauf gestaltet sich wie folgt:

1. Identitätsprüfung: Der Notar prüft die Ausweisdokumente und die NIE-Nummern aller Beteiligten.
2. Verlesung: Der Notar liest den gesamten Text der Escritura laut auf Spanisch vor. Bei unzureichenden Sprachkenntnissen des Käufers ist die Anwesenheit eines offiziellen Dolmetschers oder eines zweisprachigen Anwalts, der den Text übersetzt, gesetzlich vorgeschrieben.
3. Zahlungsabwicklung: Der Notar überprüft die Zahlungswege. Der verbleibende Kaufpreis wird in der Regel durch die Übergabe von Bankschecks einer spanischen Bank vollzogen, deren Daten exakt in der Urkunde protokolliert werden. Sollte der Verkäufer kein spanischer Resident sein, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und direkt als Steuervorauszahlung an das spanische Finanzamt abzuführen.
4. Hypothekenunterzeichnung: Wird der Kauf über eine spanische Hypothek finanziert, wird direkt beim Termin auch die Hypothekenurkunde unterzeichnet.
5. Schlüsselübergabe: Nach erfolgreicher Zahlung leisten alle Parteien und der Notar ihre Unterschrift auf der Urkunde. Im selben Moment erfolgt die offizielle Übergabe der Schlüssel und damit der Besitzübergang.

Sofort nach der Unterzeichnung sendet das Notariat eine elektronische Meldung an das Eigentumsregister (Registro De La Propiedad), um den Käufer vorläufig als neuen Eigentümer zu sichern.

Kosten und Steuern: Die finanzielle Abwicklung nach dem Termin

Der Notartermin löst finanzielle und steuerliche Verpflichtungen aus, die innerhalb einer Frist von 30 Werktagen ab dem Datum der Beurkundung erfüllt werden müssen. Die gesamten Kaufnebenkosten belaufen sich in der Regel auf 10 % bis 13 % des Kaufpreises bei Bestandsobjekten und etwa 12,5 % bei Neubauten.

Die Kosten setzen sich wie folgt zusammen:

• Notargebühren: Gesetzlich tariflich geregelt, meist zwischen 400 € und 1.000 €.
• Grundbucheintragung: Die Gebühren liegen bei ca. 0,2 % des Immobilienwerts, üblicherweise zwischen 300 € und 600 €.
• Grunderwerbsteuer (ITP): Auf den Balearen progressiv gestaffelt: Bis 400.000 € beträgt der Steuersatz 8 %, von 400.000 € bis 600.000 € fallen 9 % an, von 600.000 € bis 1.000.000 € sind es 10 % und für Beträge über 1.000.000 € liegt der Satz bei 11,5 %.
• Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD): Bei Neubauten zahlt der Käufer anstelle der ITP eine IVA von 10 %. Bei unbebauten Grundstücken oder Gewerbeimmobilien steigt die IVA auf 21 %. Die Stempelsteuer (AJD) beträgt auf den Balearen maximal 1,5 %.
• Anwaltskosten: Liegen für die rechtliche Begleitung üblicherweise bei rund 1 % des Kaufpreises.
• Gestoría-Gebühren: Für die administrative Abwicklung der Steuerzahlungen fallen ca. 300 € an.

Typische Fallstricke auf Mallorca und wie Sie sich davor schützen

Für deutsche Käufer lauern beim Notartermin spezifische Fallstricke. Ein häufiger Fehler ist das Vertrauen darauf, dass der Notar alle baurechtlichen Mängel und Altlasten prüft. Da dies nicht in dessen Aufgabenbereich fällt, kann es passieren, dass Käufer eine Immobilie mit ungenehmigten baulichen Erweiterungen erwerben, die später mit Bußgeldern oder gar Abrissverfügungen geahndet werden.

Ein weiterer kritischer Punkt ist die beabsichtigte touristische Vermietung (Etv Lizenz) der erworbenen Immobilie. Die Vergabe von Ferienvermietungslizenzen (ETV) ist auf Mallorca extrem streng reglementiert, in Mehrfamilienhäusern oft verboten und die Vergabe neuer Lizenzen durch die Regierung der Balearen ist bis mindestens 2026 vollständig ausgesetzt [58, 60-62]. Der Kauf einer Immobilie zu diesem Zweck ist daher nur dann legal möglich, wenn das Objekt bereits über eine aktive ETV-Lizenz verfügt.

Auch bei der Kaufpreiszahlung ist Vorsicht geboten. Es sollten niemals Zahlungen in bar oder über unsichere Transferdienste geleistet werden, ohne dass eine entsprechende vertragliche Absicherung vorliegt. Zudem darf der beurkundete Kaufpreis niemals künstlich niedrig angesetzt werden, um Steuern zu sparen. Das spanische Finanzamt vergleicht die Werte mit Mindestkatasterwerten und fordert bei Abweichungen erhebliche Steuernachzahlungen sowie Strafgebühren ein. Auch laufende jährliche Grundsteuern (IBI) müssen auf Rückstände geprüft werden, da diese Steuerschuld an der Immobilie haftet.

Fazit

Der Notartermin auf Mallorca ist weit mehr als eine formelle Unterschrift; er ist das rechtliche Fundament für einen sicheren Eigentumsübergang. Deutsche Auswanderer sollten sich der Tatsache bewusst sein, dass der spanische Notar im Gegensatz zu seinem deutschen Kollegen keine allumfassende baurechtliche Prüfung der Immobilie vornimmt. Die rechtliche Absicherung liegt somit in der Eigenverantwortung des Käufers und sollte zwingend durch die frühzeitige Beauftragung eines unabhängigen Rechtsanwalts erfolgen.

Mit der rechtzeitigen Beantragung der NIE-Nummer, der Eröffnung eines spanischen Bankkontos und einer transparenten Kalkulation der anfallenden Kaufnebenkosten von 10 % bis 13 % steht einem sorgenfreien Leben unter der mallorquinischen Sonne nichts im Wege. Durch eine methodische Vorbereitung und die Einhaltung der steuerlichen Fristen nach dem Termin wird der Traum von der eigenen Mallorca-Immobilie zu einer sicheren und wertbeständigen Investition.

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