ETV-Lizenz

Executive Summary und Rechtsrahmen

Die kurzfristige Ferienvermietung auf Mallorca zählt zu den am stärksten reglementierten Systemen im europäischen Tourismus- und Raumordnungsrecht. Die behördliche Genehmigung heißt ETV (Estancia Turística en Viviendas).

Rechtsgrundlage ist primär das balearische Tourismusgesetz Ley 8/2012 (del Turismo de las Islas Baleares), maßgeblich modifiziert durch:

• Ley 6/2017
• Notdekret Decreto-ley 3/2022 (Moratorium)
• verschärfendes Notdekret Decreto-ley 4/2025

Vergabe und Verwaltung obliegen der Tourismusbehörde des Consell de Mallorca in Abstimmung mit den jeweiligen Ajuntaments (Rathäusern). Kern des Modells: Die Vermietungsbefugnis ist an touristische Plätze (plazas turísticas) gekoppelt — jeder genehmigte Bettenplatz muss im offiziellen Inselregister stehen.

Regulatorischer Kontext: Regulatorische Neuausrichtung 2026/2027.

Evolution des Moratoriums und der Zuteilung (2022–2026)

Am 11. Februar 2022 trat mit dem Decreto-ley 3/2022 ein umfassendes Moratorium in Kraft: Die Neuvergabe touristischer Plätze auf den Balearen wurde im Grundsatz eingefroren — Ziel war u. a. Wohnraumschutz und Entlastung der ökologischen Infrastruktur.

Mit Decreto-ley 4/2025 (April 2025) wurden die Vorgaben verschärft: Vermietungslizenzen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ETVPL) sind für Neuanträge dauerhaft unterbunden.

Trotz Moratorium gab es bis Oktober 2026 zweckgebundene Teilöffnungen über verbleibende Kontingente der balearischen Bettenbörse (Borsa de Places):

• September 2025: Consell de Mallorca gab rund 654 Plätze nach Windhundprinzip (First-come, first-served) frei — innerhalb weniger Tage ausgeschöpft.
• März 2026: öffentliches Losverfahren über insgesamt 1.069 touristische Plätze; Antragsfrist endete am 8. April 2026.

Für Lizenzen aus dem Losverfahren 2026 gilt eine strikte fünfjährige Übertragungssperre (prohibición de transmisión): Verkauf der Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach Lizenzerteilung → die ETV erlischt und fällt an die Bettenbörse zurück. Das soll spekulative Vermarktung unterbinden.

Palma de Mallorca verfolgt eine autonome, restriktive Linie: absolutes und dauerhaftes Verbot neuer ETV-Lizenzen für Geschosswohnungen und Einfamilienhäuser — mehrfach gerichtlich bestätigt.

Im Oktober 2026 hat der Consell de Mallorca förmlich bestätigt, dass keine direkte Überarbeitung der Textfassung des PIAT vorgenommen wird. Stattdessen wird die angestrebte Reduzierung der Betten-Obergrenzen über eine neu anzusetzende Tragfähigkeitsstudie (estudio de carga) vorbereitet. Außerhalb historischer Altbestände bleibt die Neuvergabe damit bis auf Weiteres blockiert.

Was bedeutet das für dich als Käufer?

1. Objekte mit gültiger Alt-ETV (vor dem Moratorium) können teurer und begehrter sein.
2. Objekte ohne ETV sind für legale Ferienvermietung oft ungeeignet — „wir beantragen später“ ist keine Strategie.
3. Marketingtexte wie „ideal für Airbnb“ ohne Lizenznachweis sind ein Warnsignal.
4. Losverfahren-Lizenzen 2026 sind nicht wie Alt-Lizenzen übertragbar — prüfe die Historie.

Typologie der ETV-Lizenzen und Kostenstruktur

Das balearische Tourismusrecht unterscheidet drei rechtlich abgegrenzte Lizenztypen — bauliche Typologie, Befristung und Erwerbskosten unterscheiden sich klar.

ETV Unifamiliar (ETV365)

Gilt für freistehende Einfamilienhäuser, Fincas und frei stehende Villen. Berechtigt zur zeitlich unbegrenzten, ganzjährigen touristischen Vermietung. Keine Miteigentümer → keine Zustimmung Dritter nötig. Lizenzen vor dem Moratorium 2022 genießen Bestandsschutz und gehen beim Eigentümerwechsel typischerweise mit dem Objekt auf den Erwerber über — dennoch immer schriftlich prüfen lassen.

ETVPL (Vivienda Plurifamiliar)

Betrifft Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie Reihen-/Doppelhäuser unter der Ley de Propiedad Horizontal. Befristung: fünf Jahre, erneuerbar. Zwingend: Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios), der touristische Nutzung ausdrücklich gestattet. Seit dem Dekret vom April 2025 sind Neuanträge in dieser Kategorie komplett ausgeschlossen.

ETV60

Sonderlizenz für physische Personen mit offiziellem Hauptwohnsitz (Empadronamiento) auf Mallorca. Erlaubt touristische Vermietung der selbst genutzten Immobilie für maximal 60 Tage pro Kalenderjahr. Befristung ebenfalls fünf Jahre (verlängerbar). Investoren ohne Meldestatus sind ausgeschlossen.

Die Plaza-Gebühren stammen aus offiziellen CAIB-Erläuterungen zur DRIAT und sind kein aktueller „Kaufpreis für eine neue Lizenz“ im Moratorium. Beispielrechnung historisch: freistehendes Einfamilienhaus mit 6 Plätzen → 21.000 € reine Lizenzgebühren; mit Architektur-Gutachten, Energiezertifikat und juristischer Vertretung oft 25.000–30.000 € Ersterwerbskosten in der Praxis.

Für den Kauf zählt heute vor allem: Ist eine gültige Lizenz am Objekt vorhanden — und unter welchen Bedingungen übertragbar?

Das Raumordnungssystem PIAT

Der Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) ist das sektorale Raumordnungsinstrument des Consell de Mallorca. Er setzt eine absolute Insel-Obergrenze (techo de plazas) von 430.000 touristischen Plätzen fest:

• ca. 315.000 Plätze für gewerbliche Beherbergung (Hotels, Agroturismos u. a.)
• ca. 115.000 Plätze für Vermietung in Wohnimmobilien

Zonenlogik (vereinfacht)

• ZTM1 (Zonas Turísticas Saturadas o Maduras): gesättigte Küstenregionen — u. a. Playa de Palma, Santa Ponsa, Peguera, Palmanova, Magaluf, Cala Millor. Strenge Beschränkungen; neue Lizenzen wären dort u. a. auf maximal zwei Monate Vermietung pro Jahr begrenzt (davon einer verpflichtend Juli oder August).
• ZR1 / ZR2 (Zonas Residenciales): hauptwohnsitzgeprägt (ZR1: Obergrenze u. a. 6 touristische Betten/ha) vs. zweitwohnsitzgeprägt (ZR2: bis 12 Betten/ha).
• Suelo Rústico: geschützte Naturräume (ANEI, ARIP, Tramuntana-Kernzonen) → Neulizenzen kategorisch verboten; allgemeiner ländlicher Grund (Suelo Rústico Común) nur unter Umweltschutzauflagen.

Primärquelle: Consell de Mallorca — PIAT.

Genehmigungsverfahren, DRIAT und technische Mindestanforderungen

Die Aufnahme der Vermietungstätigkeit läuft über die verantwortliche Erklärung DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística). Mit form- und fristgerechter Einreichung beim Departament de Turisme des Consell de Mallorca gilt die Tätigkeit als gestattet und legal aufgenommen; die Behörde prüft danach materiell. Unrichtige Erklärungen oder fehlende Nachweise → kostenpflichtiger Widerruf und Sanktionsverfahren.

Typische Mindestanforderungen

• Cédula de habitabilidad: gültig und mit exakter Bettenanzahl (historisch oft max. 10 Jahre alt).
• Energieeffizienzzertifikat: gültig, Mindestklassen je nach Vorgabe.
• Baurechtliche Legalität: keine unlegitimierten Bauten/Anbauten; offene Rückbauverfügungen oder Sanktionsverfahren blockieren ETV.
• Ökologische PIAT-Vorgaben (u. a.): Spülstopp-Toiletten, zertifizierte dichte Klärgruben im ländlichen Raum, mind. 50 % Strombedarf aus Erneuerbaren, Warmwasser zu ca. 70 % über Solar.
• Ausstattung/Sicherheit: Feuerlöscher, Rauchmelder, Notfallbeschilderung, Breitband-WLAN, Erste Hilfe, Reinigungs-/Wäscheservice.
• Kapazität: typisch max. 6 Schlafzimmer und höchstens 12 Belegungsplätze; mind. ein vollständiges Bad pro drei Betten.
• Mindestalter der Immobilie: historisch u. a. 5 Jahre.

Kauf- und Investmentstrategie: Werthaltigkeit, Due Diligence, Übertragbarkeit

Der Markt ist zweigeteilt: Bestandsimmobilien mit historischer, unbefristeter ETV Unifamiliar fungieren als eigene Assetklasse. Marktanalysen zeigen häufig einen Verkehrswertaufschlag von ca. 15–25 % gegenüber vergleichbaren unlizenzierten Objekten — prozentual oft am stärksten bis ca. 1,5 Mio. € Kaufpreis; ab ca. 5 Mio. € tritt der Lizenzwert relativ in den Hintergrund.

Unter Berücksichtigung der Saisonalität (Hauptfenster Mai–Oktober) erwirtschaften lizenzierte Fincas im gehobenen Segment nach betrieblichen Nebenkosten und vor Steuern oft eine Nettorendite von ca. 3–5 % bezogen auf das Gesamtinvestment — keine Garantie, sondern Orientierung.

Mehr Strategie: Investment-Immobilien Mallorca · Markt: Immobilienmarkt 2026.

Due Diligence vor dem Arras

1. Aktuellen Auszug aus dem Registro Insular de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos einholen: Lizenz aktiv, nicht ruhend, keine schwebenden Widerrufe.
2. Alt-Lizenz (vor Moratorium) vs. Losverfahren-Lizenz mit Übertragungssperre klären.
3. Bettenzahl in Grundbuch und Cédula exakt mit lizenzierten Plazas abgleichen — zusätzliche Betten = Ordnungswidrigkeit.
4. Läuft die Cédula vor Eigentumsübertragung ab oder wird sie nicht verlängert, kann die ETV ihre Rechtsgrundlage verlieren.
5. Comunidad: touristische Nutzung erlaubt? (besonders ETVPL)
6. Nota Simple: Lasten, Hypotheken.
7. Unbezahlte Strafbescheide des Voreigentümers wegen Tourismusverstößen ausschließen.
8. Steuerpfad klären (Modelo 210 für Nicht-Residenten).
9. Erst dann Arras — ggf. mit aufschiebender Bedingung zur Lizenzverifizierung.

Kaufkosten parallel: Kaufnebenkosten Mallorca · Prozess: Immobilienkauf-Prozess.

Steuern, Betreiberpflichten und Meldewesen (Stand 2026)

Ecotasa (Impuesto sobre Estancias Turísticas)

Die balearische Übernachtungssteuer trägt der Gast; du als Vermieter musst sie erheben und periodisch an die ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) abführen.

SES Hospedajes

Nach Real Decreto 933/2021 musst du Identitätsdaten jedes Gastes über das Portal SES Hospedajes (Innenministerium) melden — u. a. 14 Pflichtfelder (Ausweis, Geburtsdatum, Zahlungsart, Kontaktdaten), spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (Orientierung)

• EU/EWR-Bürger ohne Wohnsitz in Spanien (IRNR): typisch 19 % auf Netto nach anteiligen Abzügen (Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung, lokale Steuern — im Einzelfall prüfen).
• Nicht-EU-Bürger: oft 24 % auf Bruttoeinnahmen ohne Abzugsmöglichkeit.
• Plattformen (Airbnb, Booking, Vrbo u. a.) melden Umsätze im Rahmen von DAC7 an die AEAT.

Steuerdetail: Modelo 210 Ferienimmobilie.

Sanktionswesen und Haftungsrisiken

Decreto-ley 4/2025 hat den Sanktionsrahmen verschärft. Kontrolle läuft über Inspektorenteams des Consell und automatisierte Software, die Inserate ohne gültige ETV-Nummer auf Portalen erkennt.

Zusätzlich: sofortige Betriebsuntersagung, mögliche Versiegelung der Immobilie, Verlust des Versicherungsschutzes (Gebäude-/Haftpflicht bei nicht genehmigter Gewerbeausübung).

Wenn deine Kalkulation nur ohne Lizenz „aufgeht“, ist sie kein Investment — sondern ein Compliance-Risiko.

ETV vs. Langzeitmiete

Immobilien ohne ETV kannst du im Rahmen der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) zur Wohn-Langzeitvermietung nutzen — das unterliegt nicht dem Tourismusgesetz. Mehr: Mieten Mallorca.

Häufige Missverständnisse

• „Privat und selten = erlaubt.“ Touristische Kurzzeitvermietung bleibt lizenzpflichtig.
• „Der Makler sagt, ETV ist easy.“ Schriftlicher Nachweis oder kein Deal.
• „Nach dem Notar legalisieren wir.“ Moratorium und ETVPL-Verbot machen das oft unmöglich.
• „ETV ersetzt Due Diligence.“ Cédula, Lasten, Comunidad und Bettenabgleich bleiben Pflicht.
• „Losverfahren-Lizenz = Alt-Lizenz.“ Fünfjährige Übertragungssperre verändert den Asset-Charakter.

Strategische Handlungsoptionen

1. Rechtssicherster Ferienweg: Ankauf freistehender Finca/Villa mit vor Februar 2022 erteilter, unbegrenzt gültiger ETV Unifamiliar — Wertaufschlag oft 15–25 %, abgesichert durch knappes Angebot.
2. Ohne ETV: Langzeitvermietung nach LAU oder Eigennutzung — nicht als „Airbnb light“ umdeuten.
3. Losverfahren-Lizenzen: nur bei langem Haltedhorizont und klarer Sperrfrist-Prüfung.

Nächste Schritte

1. Nutzungsziel festlegen (Ferien nur mit nachweisbarer Lizenz).
2. Objekte ohne Registerauszug aussortieren.
3. Anwalt: Lizenzhistorie, Übertragung, Cédula, Comunidad.
4. Hub: Immobilienkauf.
5. Markt: Immobilienmarkt 2026.

Grenzen & Hinweise {#grenzen-hinweise}

Angaben können sich ändern (Behördenpraxis, Formulare, Fristen, Kontingente). Dieser Text ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Prüfe kritische Schritte immer an der aktuellen Primärquelle und im Einzelfall mit einer zugelassenen Fachperson.