Kaufen vs. Mieten Mallorca 2026 | Immobilien-Vergleich

Kurz zusammengefasst

Bei Median-Miete ~19 €/m² und Kaufpreisen oft 3.500–5.500 €/m² (Premium-Lagen höher) liegt die Brutto-Mietrendite häufig bei 4–6 %. Kaufen lohnt bei langfristigem Wohnsitz, klarem Residencia-Status und verfügbarem Eigenkapital; Mieten bleibt sinnvoll in der Orientierungsphase (12–24 Monate) oder bei unsicherer Regionwahl. Steuern (IBI, ggf. Vermögenssteuer Balearen) und Transaktionskosten (ITP) verschieben die Rechnung.

Die wichtigsten Punkte

Miete Median: ~19 €/m²/Monat (MER 2026, Idealista/Realty API).
Kaufnebenkosten: ITP 8–11 %, Notar, Grundbuch — oft 10–12 % auf Kaufpreis.
Flexibilität: Mieten erlaubt Regionswechsel ohne Verkaufsstress.
Rendite: Grob 4–6 % brutto — Netto nach Leerstand und Instandhaltung niedriger.
Finanzierung: Nicht-Residenten oft 60–70 % Beleihung, höhere Zinsen als in DE.
Empfehlung: Erst mieten, Region und Infrastruktur testen — dann kaufen.

Häufige Fragen

Kann ich als Nicht-Resident kaufen?

Ja, mit NIE — Finanzierung für Nicht-Residenten oft 60–70 % Beleihung.

Wie lange sollte ich zuerst mieten?

Mindestens 6–12 Monate, besser 12–24, um Region und Infrastruktur zu testen.

Was kostet ITP auf den Balearen?

Je nach Kaufpreis und Immobilientyp — grob 8–11 % des Kaufpreises.

Lohnt sich Kauf als Kapitalanlage?

Möglich, aber Regulierung Ferienvermietung, Community-Beschlüsse und Verwaltungsaufwand beachten.

Gibt es Mietpreisbremse?

Spanisches Mietrecht (LAU) schützt Mieter — Neuverträge in Spannungsgebieten mit Zusatzregeln.

Steve Baka und Dani an der Cala Mesquida auf Mallorca

Steve und Dani am Cala Mesquida in der Nähe unserer Heimat Artà

Unsere Relocation-Erfahrung aus der Praxis

Wir haben es selbst erlebt - und als Service professionalisiert

Hallo, wir sind Steve und Dani. Steve Baka, Experte für Auswanderung nach Mallorca, ist 2023 mit seiner Familie (drei Kinder) nach Artà ausgewandert – im authentischen Nordosten der Insel.

Was wir damals nicht wussten: Eine Auswanderung nach Mallorca ist mehr als nur ein Umzug. Es sind umfangreiche Behördengänge, Formulare, Anmeldungen und bürokratische Hürden. Genau diese operativen Schritte setzen wir heute als Relocation Agentur strukturiert für unsere Kundinnen und Kunden um.

Unser Anspruch: Sie bekommen nicht nur Tipps, sondern einen klaren Ablauf mit Prioritäten, Dokumentenliste und Begleitung bei den kritischen Behörden-Themen - damit aus Unsicherheit ein planbarer Prozess wird.

Warum wir die richtigen Ansprechpartner sind

Wir (Steve Baka, Familie mit drei Kindern) leben seit 2023 auf Mallorca und haben NIE, Residencia, Empadronamiento und die typischen Auswanderungs-Entscheidungen selbst durchlaufen. Die Tabellen unten kombinieren unsere Praxis mit belegten Daten aus dem Mallorca Expats Report 2026 — keine erfundene Umfrage.

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Die Rechnung: Miete vs. Kapitalbindung

Der MER 2026 zeigt für Langzeit-Listings einen Median von etwa 19 €/m². Bei 80 m² sind das rund 1.520 € Monatsmiete — ohne Nebenkosten. Ein Kaufpreis von 400.000 € plus 40.000 € Nebenkosten bindet Kapital, das alternativ angelegt oder in DE/ES-Steuerplanung genutzt werden könnte.

Die einfache Renditeformel: Jahresmiete / Kaufpreis. Liegt die Miete bei 18.000 € und der Kauf bei 400.000 €, sind das 4,5 % brutto. Daraus müssen IBI, Community-Gebühren, Instandhaltung und Leerstandsrisiko abgezogen werden. In Premium-Lagen sind Kaufpreise höher — die Rendite für Eigennutzer ist nicht das gleiche wie für Investoren.

Wann Kaufen sinnvoll ist

Kaufen lohnt, wenn Sie mindestens 5–7 Jahre am selben Ort bleiben wollen, steuerliche Ansässigkeit geklärt ist und Sie die balearische Vermögenssteuer (Freibeträge beachten) einkalkulieren. Familien mit Schulkindern profitieren von Stabilität — aber nur, wenn Wohnort und Schule passen.

Ausländer können mit NIE kaufen; die Banken prüfen Einkommen und Herkunft der Mittel streng. Ein Gutachter und unabhängiger Anwalt sind auf Mallorca Standard, nicht Luxus.