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title: Kaufen vs. Mieten auf Mallorca — was rechnet sich 2026?
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updated: 2026-06-18
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# Kaufen vs. Mieten auf Mallorca — was rechnet sich 2026?

Kaufpreise, Mietrendite, Nebenkosten und Flexibilität: strukturierter Vergleich für Auswanderer.

### Kurz zusammengefasst

Bei **Median-Miete ~19 €/m²** und Kaufpreisen oft **3.500–5.500 €/m²** (Premium-Lagen höher) liegt die Brutto-Mietrendite häufig bei **4–6 %**. Kaufen lohnt bei langfristigem Wohnsitz, klarem [Residencia](/wissen/konzepte/residencia)-Status und verfügbarem Eigenkapital; **Mieten** bleibt sinnvoll in der Orientierungsphase (12–24 Monate) oder bei unsicherer Regionwahl. Steuern ([IBI](/wissen/steuern/ibi-grundsteuer), ggf. [Vermögenssteuer Balearen](/wissen/steuern/vermoegenssteuer-balearen)) und Transaktionskosten (ITP) verschieben die Rechnung.

### Die wichtigsten Punkte

- **Miete Median**: ~19 €/m²/Monat (MER 2026, Idealista/Realty API).
- **Kaufnebenkosten**: ITP 8–11 %, Notar, Grundbuch — oft 10–12 % auf Kaufpreis.
- **Flexibilität**: Mieten erlaubt Regionswechsel ohne Verkaufsstress.
- **Rendite**: Grob 4–6 % brutto — Netto nach Leerstand und Instandhaltung niedriger.
- **Finanzierung**: Nicht-Residenten oft 60–70 % Beleihung, höhere Zinsen als in DE.
- **Empfehlung**: Erst mieten, Region und Infrastruktur testen — dann kaufen.

### Expertise & Erfahrung

**Warum wir die richtigen Ansprechpartner sind**

Wir (Steve Baka, Familie mit drei Kindern) leben seit 2023 auf Mallorca und haben [NIE](/wissen/konzepte/nie-nummer), [Residencia](/wissen/konzepte/residencia), [Empadronamiento](/wissen/konzepte/empadronamiento) und die typischen Auswanderungs-Entscheidungen selbst durchlaufen. Die Tabellen unten kombinieren unsere Praxis mit belegten Daten aus dem [Mallorca Expats Report 2026](/wissen/studien/mallorca-expats-report-2026) — keine erfundene Umfrage.

## Die Rechnung: Miete vs. Kapitalbindung

Der [MER 2026](/wissen/studien/mallorca-expats-report-2026) zeigt für Langzeit-Listings einen Median von etwa 19 €/m². Bei 80 m² sind das rund 1.520 € Monatsmiete — ohne Nebenkosten. Ein Kaufpreis von 400.000 € plus 40.000 € Nebenkosten bindet Kapital, das alternativ angelegt oder in DE/ES-Steuerplanung genutzt werden könnte.

Die einfache Renditeformel: Jahresmiete / Kaufpreis. Liegt die Miete bei 18.000 € und der Kauf bei 400.000 €, sind das 4,5 % brutto. Daraus müssen IBI, Community-Gebühren, Instandhaltung und Leerstandsrisiko abgezogen werden. In Premium-Lagen sind Kaufpreise höher — die Rendite für Eigennutzer ist nicht das gleiche wie für Investoren.

## Wann Kaufen sinnvoll ist

Kaufen lohnt, wenn Sie **mindestens 5–7 Jahre** am selben Ort bleiben wollen, [steuerliche Ansässigkeit](/wissen/konzepte/183-tage-regel) geklärt ist und Sie die balearische **Vermögenssteuer** (Freibeträge beachten) einkalkulieren. Familien mit Schulkindern profitieren von Stabilität — aber nur, wenn Wohnort und Schule passen.

Ausländer können mit [NIE](/wissen/konzepte/nie-nummer) kaufen; die Banken prüfen Einkommen und Herkunft der Mittel streng. Ein Gutachter und unabhängiger Anwalt sind auf Mallorca Standard, nicht Luxus.

### Kaufen vs. Mieten Mallorca

| Kriterium | Kaufen | Mieten |
| --- | --- | --- |
| Median Miete | — | ~19 €/m²/Monat (MER 2026) |
| Nebenkosten Erwerb | ITP 8–11 %, Notar, Grundbuch | Kaution 1–2 Monatsmieten |
| Flexibilität | Gering | Hoch |
| Steuer | IBI, ggf. Vermögensteuer | Keine Vermögensbindung |
| Risiko | Markt- und Liquiditätsrisiko | Kündigungsschutz (LAU) |
| Zeit bis Einzug | Monate (Notar, Register) | Wochen bei passendem Objekt |

## Typische Fehler beim Erstkauf

Viele kaufen nach **einem Sommerurlaub** in der falschen Region oder ohne Langzeitmietvertrag getestet zu haben. Zweiter Fehler: Nebenkosten und Renovierung unterschätzen — ältere Fincas können erhebliche Summen verschlingen. Dritter Fehler: **Touristische Lizenz** mit Langzeitwohnen verwechseln.

Mehr zu Wohnkosten im Report: [Mietpreise nach Regionen](/wissen/studien/report-2026/mietpreise-regionen-mai-2026).

## Häufige Fragen

### Kann ich als Nicht-Resident kaufen?

Ja, mit NIE — Finanzierung für Nicht-Residenten oft 60–70 % Beleihung.

### Wie lange sollte ich zuerst mieten?

Mindestens 6–12 Monate, besser 12–24, um Region und Infrastruktur zu testen.

### Was kostet ITP auf den Balearen?

Je nach Kaufpreis und Immobilientyp — grob 8–11 % des Kaufpreises.

### Lohnt sich Kauf als Kapitalanlage?

Möglich, aber Regulierung Ferienvermietung, Community-Beschlüsse und Verwaltungsaufwand beachten.

### Gibt es Mietpreisbremse?

Spanisches Mietrecht (LAU) schützt Mieter — Neuverträge in Spannungsgebieten mit Zusatzregeln.